Цены на квартиры продолжают расти.

Цены на квартиры продолжают расти, как долго это продлится?

Закончилась первая половина года. Наступает период летних каникул, в июле и августе девелоперы стараются не выводить в продажу новые проекты, так как активность покупателей в это время года крайне мала, и сейчас самое время подвести итоги первого полугодия. 

В первые 6 месяцев этого года в продажу вышло сразу несколько хороших инвестиционных проектов, инвесторы, купившие недвижимость в этих проектах в начале года, уже сегодня имеют отличную прибыль. Цены на квартиры продолжают расти, и вряд ли эта тенденция изменится в ближайшее время.

Ключевыми факторами является:

1) Очень высокий спрос на квартиры, спровоцированный, на мой взгляд, абсолютно неправильными действиями правительства, направленными на «охлаждение рынка недвижимости». Вместо того чтобы упростить процесс согласований новых проектов и тем самым увеличить объемы строительства, правительство пыталось уменьшить спрос путем усложнения квалификации на моргидж. В итоге мы получили полный дисбаланс в спросе на различные сегменты недвижимости.  Отдельно стоящие дома и таунхаусы резко упали в цене из-за падения спроса, связанного с невозможностью получения кредитования, а спрос на более дешёвый сегмент кондоминиумов увеличился в разы, что, соответственно, привело к резкому подорожанию этого сегмента. После прошлогоднего подорожания более чем в 20 процентов, за первое полугодие этого года цены на квартиры в среднем выросли ещё на 8%.  И это при том, что введённый год назад налог в 15% на покупку квартир иностранцами, излюбленным инвестиционным инструментом которых являлись именно квартиры, сильно уменьшил спрос со стороны иностранных инвесторов.

2) За последний год сильно выросла себестоимость строительств, и связанно это не только с подорожанием стройматериалов и увеличением зарплат в строительной отрасли. Очень сильно выросли поборы со стороны государства. Резко увеличены Development Charges, кроме этого, появились дополнительные дорогостоящие процедуры и согласования, увеличилась стоимость земли пригодной для застройки.

3) Вместо ожидаемых уменьшений сроков согласования, обещанных правительством при вводе так называемых мер по «охлаждению рынка недвижимости», мы получили  обратное, срок согласования проектов значительно увеличился, а нельзя забывать, что всё время от покупки земли до получения разрешения на строительство девелоперы вынуждены использовать дорогие кредитные деньги (Private Funds), которые стоят от 8 до 12% годовых, и лишь после окончания согласования проекта с городом возможно финансирование банка. Соответственно, уплаченные проценты тоже закладываются в себестоимость строительства

В итоге себестоимость строительства кондоминиумов выросла, по оценкам аналитиков, от 10 до 20 %, что, естественно, не могло не отразиться на ценах. И обратного пути тут уже нет, миф о баснословных заработках девелоперов не больше, чем миф.  В действительности маржа между стоимостью проекта и деньгами, полученными от продажи, минимальна, и девелоперам проще  не строить вообще, чем продавать по более низким ценам.

Кроме этого, в ближайшие 3 года мы будем находиться в так называемой яме окончаний строительств, количество заканчивающихся проектов в этом и следующие два года очень незначительно и почти в три раза меньше, чем требуется здоровому рынку. Соответственно, количество новых квартир, выходящих на продажу в только что построенных кондоминиумах, будет ничтожно, и это не может не стимулировать покупателей к покупке на начальном этапе строительства, то есть на так называемом этапе котлована.

Далее: не надо сбрасывать со счетов победу консерваторов на выборах в Онтарио, первое, что было заявлено после победы - это то, что Онтарио теперь открыта для инвестиций и уже рассматривается вопрос об отмене налога на покупку недвижимости иностранцами и другие меры, стимулирующие приток капитала в провинцию, что не может не отразиться на ценах на недвижимость

Ну и, наконец,  устойчивый прирост мигрантов и всевозможные банковские программы, позволяющие приобрести иммигрантам свою первую недвижимость с минимальным первоначальным взносом и практически без подтверждения дохода. Это потенциальные покупатели квартир, и многие из них ориентированы именно на pre-construction сегмент, так как  получить кредит на покупку сразу по приезду не просто, а вот через 3 года, а это именно тот срок, за который будет построен проект, скорее всего, с  кредитом уже не возникнет проблем. 

Суммируя вышеперечисленные факторы, можно уверенно предполагать, что сегодняшний рынок квартир абсолютно стабилен и, во всяком случае, в ближайшее время не ожидается не только падения, но и значимого замедления роста цен.  По всей вероятности,  к концу года мы увидим суммарный рост цен чуть ниже прошлогоднего.

Все наши инвестиционные стратегии не опираются на такой рост цен, но, тем не менее,  подорожание является дополнительным бонусом для инвесторов, и  если на стабильном, вялотекущем рынке депозиты, вложенные в строящиеся квартиры, приносят от 30 до 50% прибыли в годовом эквиваленте, то доходность сегодняшних депозитов составляет более 100% годовых.

Процесс инвестиции   в строящиеся квартиры далеко не прост, как это может показаться  на первый взгляд. Я занимаюсь этим видом инвестиций уже более 20 лет и с удовольствием проконсультирую вас по всем вопросам, связанным с инвестициями или просто приобретением квартиры на стадии котлована.

Максим Багинский,  Real Estate Broker/ Investment advisor