Отличия законодательств Альберты и Онтарио: что важно знать инвесторам? | masterpages.ca
Рекламируйтесь с нами: (416) 663-3999
Цена CAD

Отличия законодательств Альберты и Онтарио: что важно знать инвесторам?

Вопросы абсолютно правильные, так как разница в покупке и эксплуатации инвестиционной недвижимости в Калгари сильно отличается от Онтарио, и, конечно, неплохо знать все эти нюансы перед тем, как принимается решение о покупке. 


Надеюсь, эта статья ответит на большинство возникающих вопросов, ну а если нет, звоните нам или назначайте online-appointment на портале www.newGTAcondos.com, и я постараюсь ответить на все ваши вопросы. 


Итак, начнём с покупки. Калгари, в отличие от Торонто, и я уже неоднократно писал об этом в моих предыдущих статьях, сильно продвинулся в современных технологиях, касающихся повседневной жизни, это же коснулось и процесса покупки недвижимости. Если в Торонто, когда наш клиент выбрал планировку квартиры, мы должны связаться с девелопером, сделав запрос на данную планировку, узнать, на каких этажах эта квартира свободна и какова будет её точная цена, потом обговорить это с потенциальным покупателем и лишь после этого отправить девелоперу форму резервирования данной квартиры, то в Калгари всё по-другому.


Наша компания, как один из лидеров продаж инвестиционной недвижимости в Калгари, подключена к базе крупнейших девелоперов, так что мы видим в реальном времени, какая квартира свободна, её точную цену, потенциальную арендную плату, точную цену за обслуживание и так далее. 


Далее нам достаточно нажатием одной кнопки продать эту квартиру нашему клиенту. Всё происходит автоматически, уже через час-полтора покупателю на имейл придет линк для электронного подписания договора, после подписания, на которое, как правило, отводится 12 часов, договор вернётся к девелоперу, девелопер подпишите его со своей стороны, и покупатель, девелопер и мы получим законченную копию договора. 


С этого момента начинается десятидневный сooling period, в течение которого покупатель имеет право отказаться от покупки. Это время выделено законодательством Канады для того, чтобы покупатель мог подробно ознакомиться с контрактом и задать все вопросы, если такие возникли. 


Если мы работаем с проектом, то наши адвокаты уже проверили договор и считают его полностью безопасным, тем не менее, после получения подписанного девелопером контракта также дополнительно проверяется каждый контракт. Мы очень дорожим своей репутацией, и безопасность клиента для нас - на первом месте.


После подписания контракта в течение 24 часов нужно сделать первый платеж по договору. Вместе с контрактом приходит инструкция по переводу платежа на счёт адвоката, который будет держать непозиционные деньги на траст-аккаунте до окончания строительства. Так же, как и в Онтарио, депозиционные деньги не идут девелоперу, они в полной безопасности. Деньги от адвоката будут отправлены девелоперу только после окончания строительства, в момент перехода права собственности на недвижимость. Следующий платёж по контракту покупатель делает в сроки, установленные договором точно таким же образом. Суммарный депозит в pre-construction контракте в Калгари, как правило, 10%, а не 15-20%, как в Торонто, что очень существенно влияет на доходность инвестиции во время строительства.


Второй крупный нюанс - это то, что pre-construction контракты в Калгари очень простые и не предусматривают никаких дополнительных платежей. Так как в Калгари нет ни Land Transfer Tax, ни Development Charges, ни Park levis, ни каких-то других дополнительных платежей, Closing тут - это лишь около 2000 долларов платы адвокату. То есть конечная цена квартиры отличается от цены в контракте приблизительно на 2000, в отличие от Торонто, где Closing cost может быть 30-50, а иногда и более тысяч - в зависимости от места расположения объекта. В Торонто заранее посчитать эту сумму можно лишь очень приблизительно. В Калгари же всё чётко. И, на мой взгляд, это именно так, как должно быть. 


Кроме этого, инвесторам не надо дополнительно платить на Closing $24.000 HST, а после того, как квартира сдана в аренду, заполнять application на возврат этих денег. HST в Калгари попросту нет. Далее - в Калгари практически нет периода между occupancy (момент выдачи ключей) и closing (переход права собственности). Если в Торонто этот период в среднем составляет от 6 до 9 месяцев, то в Калгари в некоторых проектах его нет вообще, а в других - 2-3 недели. Это тоже существенное преимущество, так как в период между occupancy и Closing вы платите девелоперу occupancy fee.


Теперь об аренде. Тут тоже множество положительных нюансов для лендлордов. Ну, во-первых, при цене недвижимости в два раза дешевле, чем в Торонто, арендные ставки в Калгари ниже торонтовских всего на 15-20%, и, естественно, при таких цифрах инвестор имеет положительное Cash Flow от аренды. 


Все современные комплексы в Калгари имеют собственные менеджмент-офисы, расположенные непосредственно в комплексе, и именно они сдают квартиры в аренду и делают менеджмент недвижимости для инвесторов. Стоит заметить, что Vacancy rate в Калгари сегодня близок к нулю, то есть вся выходящая в аренду недвижимость сдаётся молниеносно. 


Многие pre-construction проекты продаются с гарантированной арендой и бесплатным менеджментом на 2 года. То есть, покупая недвижимость, покупатель одновременно с договором на покупку подписывает договор аренды и гарантированно получает деньги на свой банковский счёт ежемесячно после окончания строительства.


Кроме этого, законы в Калгари полностью на стороне лендлордов. Тут нет рент-контроля, цену аренды вы вправе поднять в любое время и на сколько считаете нужным. Тут также нет автоматической пролонгации контракта, как в Онтарио. То есть если контракт заключён на год, и вы не хотите далее сдавать этому тенанту квартиру, он обязан съехать в день окончания контракта.


В отличие от Торонто, в Калгари вы имеете право взять с тенанта месячную плату, как Damage deposit, которая возвращается только после того, как тенант освободил помещение, и вы считаете, что оно в хорошем состоянии. 


Кстати, в контракт на аренду в Калгари вы легально имеете право вставить условием - No pets. Ну и, наконец, в случае возникновения проблем с тенантом процесс выселения, который в Торонто тянется месяцами, а иногда, из-за перегруженности судов, до года, в Калгари занимает всего несколько недель.


Надеюсь, эта статья поможет вам лучше понять, почему Альберту многие называют раем для лендлордов. На нашем YouTube канале (New GTA Condos) в плейлисте Инвестиции в Калгари вы найдёте много видео, где я рассказываю об инвестициях в Альберту, привожу сегодняшнюю статистику и делаю прогнозы о том, что будет происходить в Калгари в ближайшие несколько лет. 


Тем, кто заинтересован в инвестициях в недвижимость Калгари, я очень рекомендую посмотреть эти видеорепортажи. Вы найдёте там массу полезной информации. 


Maxim Baginskiy
Right At Home Realty Investments Group


www.newGTAcondos.com
416-832-8343

Автор Maxim Baginskiy
30.12.2022
Просмотров: 917
Добавить объявление Свежие объявления

Информация

Фото-объявления

Adamant Forging - Art Metal StudioДр.  Татьяна Смирнова - ND,  R.  Acu,  R.  TCMpPRIVATE CLASSES OF DESIGN/DRAFTING/MODELING/WEBИммиграция в Канаду.  по программе Atlantic Immigration Pilot.Пассажирские перевозки и мелкие грузоперевозки 647. 527. 3177,  MinVan 6 пассажирских местСкидка до 60% на монеты и банкноты!

Статьи

Жилье: перегрев мирового уровня

07.10.2020
Предкризисная ситуация. Очередное исследование от швейцарского банка UBS подтверждает серьезный перегрев жилищного рынка Торонто.

Коронавирусный марафон

06.08.2020
Харакири как лекарство. В прошлом выпуске мы задали главный вопрос нашей эпохи: когда все это кончится? И ответы не заставили себя ждать. Как по команде, прогнозами разразились власть имеющие на всех уровнях. Антивирусный главнокомандующий, гендиректор Всемирной Организации здравоохранения Тедрос Аданом Гебреисус предсказал, что последствия пандемии коронавируса будут ощущаться на протяжении десятилетий.

Ван Гог: погружение

06.08.2020
Эффект сопричастности. Рассматривая в музее картину, мы, в сущности, видим результат, и не всегда задумываемся о том, что побудило автора к ее созданию, каким путем он шел, пытаясь воплотить в красках свое видение мира. Необычная выставка Immersive Van Gogh предоставляет нам удивительную возможность погрузиться в мир Винсента Ван Гога, одного из величайших художников эпохи постимпрессионизма, и буквально почувствовать его творения...

Иммиграция в Канаду через образование

30.04.2015
Иммиграция в Канаду через образование

Подача налоговой декларации

25.02.2015
Квалифицированные рабочие получат возврат налогов после подачи налоговой декларации

Штрафы за невнимательное вождение в Онтарио: перспективы и защита

13.11.2014
Что такое distracted driving, какими могут быть наказания за это нарушение, а также необходимость сражаться со штрафами, если они несправедливо налагаются полицией?

Зимний отдых в Онтарио

16.12.2013
онтарио зимой: лыжи, природа, здоровье

Колледжи и университеты в Торонто

04.11.2013
Колледжи и университеты в Торонто.
Для комфортного доступа к этому сайту, в вашем браузере должен быть включен JavaScript